Bungalow Wohn-Park

1. Eigentümer und Selbstnutzung oder...

2. Anleger und spätere Selbstnutzung.

3. Anmietung von vermietbaren Bungalow`s

4. incl. Grundstück, Einrichtung, Carport, WLAN Laptop uvm.

5. Notfall-System und Wohnpark-Internetverbindung

6. Eigenen Garten & Hausmeister-Service incl.Winterdienst

Vermietung wird über das Center Management geregelt.

uvm.

"Gemeinsam"
statt "Einsam"

1. Leben in einer Wohngemeinschaft

2. 4 x 8 WG sind vorerst vorgesehen incl.Gemeinschtsräume

3. 32 Mieter von vermietbaren Zimmern incl. Bad

4. Service durch Betreuung von Fachkräften

5. Notfall-System und Wohnpark-Internetverbindung

Vermietung wird über das Center Management geregelt.

uvm.

"Kurzzeit-Pflege Hotel"

1. Leben wie im Urlaub ...gut aufgehoben auch als Geschenk

2. ca. 40 - 50 Zimmer mit Hotel-Charakter

3. 40-50 Buchungen von freien Zimmern incl. Bad

4. Notfall-System und Wohnpark-Internetverbindung & TV

5. incl. Service oder Pflege durch Fachkräfte

Buchungen werden über das Center Management geregelt.

uvm.

"Medical-Park"

1. Praxisflächen für ca. verschieden Ärzte

2. Therapie-Zentrum mit Wellness & Pool

3. Zentrales Management

4. Notfallpraxis

5. Apotheke, Sanitätsshop, prof. Pflegedienst

uvm.

"Dienstleistungtentrum"

1. Ein Depot voller Angebote

2. ca. 16 verschiedene Shop´s und Restaurationen

3. klein, übersichtlich und alles was man braucht.

4. Tages-Angebote über Wohnpark-Internetverbindung & TV

5. zahlreiche Veranstaltungen über das ganze Jahr

Das Center Management wird vieles organisieren.

uvm.

"Parklandschaften & Hight-Light´s"

1. Markplatzeffekt incl.Kiosk und Klein-See als Treffpunkte

2. Kapelle, Brunnen, Wintergärten und Pavillon´s

3. Floh-, Oster- & Weihnachtmärkte oder auch Konzerte

4. Security, Rettungsstrasse und fast autofreie Zonen

5. Weihnachtliche und allgem. abendliche Romantik

6.  Blumengärten, Nutzgarten, Parkbänke, Grill- & Glühwein

Das Center Management erzeugt:

"Gemeinsamkeiten statt Einsamkeit"

uvm.

Beispiel: Vorvertrag

Wer beim Hauskauf incl. Grundstück im Senioren-Wohnpark __________ oder für einen Mietvertrag eines Bungalow`s , im Bereich der Wohngemeinschaften, oder im Kurzzeit Pflege-Hotel seinen Platz frühzeitig sichern will. Wer als Arzt oder Dienstleister mit einem Shop auf Nummer sicher gehen will, aber noch Zeit braucht und der Senioren-Wohnpark Gesellschaft sein ernsthaftes Interesse bestätigen möchte, kann einen Vorvertrag abschließen. Worauf zu achten ist, wie ein Vorvertrag aussieht, was rechtlich gilt und ob eine Reservierungsvereinbarung eine wirkliche Sicherheit ist, können Sie hier lesen.

Zu den Themen :

1.     Was ist ein Vorvertrag?

2.     Warum sollte ich einen Vorvertrag beim Hauskauf abschließen?

3.     Wie sieht ein Vorvertrag für die Immobilie aus?

4.     Wann ist ein Vorvertrag rechtskräftig?

5.     Was kostet ein Vorvertrag beim Hauskauf?

6.     Ist der nicht notarielle Vorvertrag bindend?

7.     Was ist eine Reservierungsvereinbarung beim Hauskauf?

8.     Wie hoch ist die Reservierungsgebühr?

***

1

Was ist ein Vorvertrag ?

Mit einem Vorvertrag – vor Kaufvertrag oder Mitvertrag – verpflichten sich beide Vertragsparteien zum späteren Abschluss eines Hauptvertrages. Sie erklären damit gegenseitig und verbindlich, einen notariellen Kaufvertrag (Hauptvertrag) zu einem bestimmten Zeitpunkt anstreben zu wollen. Dadurch wird eine verbindliche Vereinbarung zum Vertragsabschluss geschaffen. Zugleich verpflichtet der Vorvertrag Käufer und Verkäufer zu endgültigen Abschluss-Verhandlungen über das Kauf-, oder Mietobjekt.

2

Warum sollte ich einen Vorvertrag beim Hauskauf abschließen ?

Beim Hauskauf oder beim Mietvertrag kann es vorkommen, dass sich Verkäufer und Käufer, Vermieter und Mieter einig sind und eine gegenseitige feste Reservierung vorliegt, über einen Kaufvertrag – Mietvertrag erwünscht ist. Allerdings stehen beim Käufer noch begründete Hindernisse im Weg, die weiteren Schritte zu gehen und beim Verkäufer / Vermieter die Projektentwicklung wie beschrieben ab zu schließen.

Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn beim Käufer / Mieter

• eine Kaufpreis-Finanzierung mit der Bank noch nicht sicher ist. Er ist also zum Warten gezwungen und der Erfolg noch ungewiss;
• nicht alle behördlichen Genehmigungen vorliegen oder der Käufer solche erst noch mit ungewissem Ausgang beantragen muss.
• Die Projektentwicklung mit Fertigstellungsgarantie noch nicht fest datiert werden kann.
• Die Projektentwicklung nicht realisiert werden kann

Dann kann es von Vorteil sein, wenn beide Seiten einen Vorvertrag abschließen. Auf diese Weise erhalten sowohl Käufer/Mieter als auch Verkäufer/Vermieter zusätzliche Sicherheit: Der Käufer/Mieter dadurch, dass er an der Immobilie die zugesagten Konditionen später auch erhält und der Hausverkauf incl. Grundstück, sprich die Vermietung an ihn tatsächlich stattfindet. Für den Verkäufer/Vermieter ist es die Gewähr, dass der Käufer/Mieter wirklich an einem Erwerb/Anmietung festhält und später auch kauft bze.mietet.

3

Wie sieht ein Vorvertrag für die Immobilie aus ?

In einem Vorvertrag sollten die wesentlichen Bedingungen des noch folgenden Kauf-, Mietvertrages enthalten sein. Ein Vorvertrag wird daher diese Angaben, auch mit späteren Anlagen von ergänzenden Vereinbarungen enthalten und näher regeln:

Im Vorvertrag beim Hausverkauf oder Mietvertrags wird der Verkäufer/Vermieter darauf verpflichtet, das Geschäft nicht mit anderen Käufern/Mietern durchzuführen wenn eine Überbuchung vorliegt. Dagegen sichert der Käufer/Mieter zu, seine Kauf-, Mietzusage einzuhalten.

4

Wann ist ein Vorvertrag rechtskräftig?

Soll der Vorvertrag für beide Seiten rechtlich bindend und nach dem Gesetz wirksam sein, so muss er vor einem Notar abgeschlossen werden. Denn sowohl für den angestrebten Immobilien-Kaufvertrag und Mietvertrag als auch beim Vorverkaufsvertrag/ Vorverkaufsvertrag des Hauses/Wohnung oder Dienstleistungsfläche gilt die Regelung des § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Dort steht:

„Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“

Dies erweitern wir wenn erwünscht auch notariell mit Reservierungen von Mietflächen.

Ein nicht notariell beurkundete Vorvertrag wäre für Käufer/Mieter wie Verkäufer/Vermieter nicht wirksam und ebenso wenig bindend.

Andererseits zwingt der notariell beurkundete Vorvertrag beide Seiten auch nicht zu einem Kauf/Anmietung bzw. Verkauf/Vermietung. Falls eine Seite eine wesentliche, in dem Vertrag festgeschriebene Bedingung nicht erfüllt, kann die andere vom Vertrag zurücktreten. Nur wenn die Geschäftsgrundlage für den Vorvertrag entfällt, verliert der Vorvertrag seine Rechtswirksamkeit.

Das ist in der Regel der Fall, wenn:

• die Verpflichtungen für den Käufer/Mieter unzumutbar sind
• durch Zahlungsunfähigkeit durch begründete wirtschaftliche Veränderungen des Käufers/Mieters
• ein stark beeinträchtigender Unfall oder
• eine "geplatzte" Finanzierung
• Tod des Käufers
• eine erhebliche Beschädigung oder Zerstörung der Immobilie, die einen Verkauf unmöglich machen.

Falls aber Käufer oder Verkäufer trotzdem aus anderen und unwesentlichen Gründen vom Vorvertrag zurücktreten wollen, greift die Schadenersatzklausel: Dann kann der im Vorvertrag festgelegte Schadenersatz von der Gegenseite geltend gemacht werden.

Tipp:

Oftmals besteht die Möglichkeit, eine Vorlage für den Vorvertrag beim X Notar zu erhalten. In der Praxis hat es sich zudem als vorteilhaft erwiesen, den Vorvertrag über unseren Notar durchführen zu lassen, welcher auch für den Abschluss des Hauptvertrages tätig sein soll und uns über Jahre bekannt ist. So kennt der Notar bereits frühzeitig die Beteiligten des eigentlichen Kauf-, Mietvertrags und kann alles unparteiisch von Anfang an kontrollieren und für beide Parteien zufriedenstellend abwickeln. Das schafft für beide Seiten noch mehr Sicherheit und Vertrauen.

5

Was kostet ein Vorvertrag beim Hauskauf oder Mietvertrag ?

Sollte der Vorvertrag bei einem Notar beurkundet werden, erhebt der Notar seine Kosten je nach Geschäftswert des Gegenstandes (Immobilie, Grundstück oder Mietobjekt). Er wird dafür den Kaufpreis der Immobilie oder den Flächenwert des Mietobjektes als Grundlage nehmen. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sieht für die Beurkundung von Verträgen die doppelte Gebühr, aber mindestens 120 Euro zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer vor.

In einer gewünschten Anlage 2 zu § 34 Abs. 3 kann aus der Gebührentabelle B die entsprechende Gebühr nach Gegenstandswert entnommen werden. Dazu können noch Kosten des Notars für Porto, Telekommunikation, Schreibauslagen oder Sonstiges kommen.

6

Ist der nicht notarielle Vorvertrag bindend ?

Wird ein Vorvertrag zum Mietvertrag oder Immobilienkauf nicht von einem Notar beurkundet, ist er für die Vertragsparteien rechtlich nicht bindend. Dadurch wird weder der Käufer/Mieter noch der Verkäufer/Vermieter zum Hauskauf/Anmietung oder Hausverkauf/Vermietung verpflichtet. Beide Seiten können also jederzeit vom nicht notariellen Vorvertrag zurücktreten. Es liegen somit nur privatrechtlich mgl. Konsequenzen oder Regelungen zu Grunde.

7

Was ist eine Reservierungsvereinbarung beim Hauskauf ?

Ist es für den Kauf/Mietinteressenten bei einer Immobilie oder einer Wohnung aus gewissen Gründen nicht möglich, sofort eine Zusage zum Kauf/Anmietung gegenüber unserem Vertrieb abzugeben, ergibt sich für den Käufer noch eine andere Option: Er kann eine Reservierungsvereinbarung abschließen.

Dadurch sichert er dem Verkäufer/Vermieter das ernsthafte Interesse an einem Kauf/Anmietung zu. Umgekehrt wird dem Käufer/Vermieter eine Garantie gegeben, dass die Immobilie oder das Mietobjekt für einen festgelegten Zeitraum nicht anderen Kaufinteressenten angeboten wird. Dafür berechnet der Vertrieb ihm eine Reservierungsgebühr auf ein Sperrkonto.

Allerdings sind Reservierungsvereinbarungen nur privatrechtlich bindend wie ein nicht notariell abgeschlossener Vorvertrag. Insbesondere wenn die Reservierungsvereinbarung nur in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) geregelt ist oder über einen Formularvertrag abgeschlossen wird. Einzig mit der erhobenen Gebühr kann sich der Verkäufer etwas sicherer fühlen, dass der Interessent den Hauskauf/Anmietung ernsthaft beabsichtigt.

8

Wie hoch ist die Reservierungsgebühr?

Für eine Reservierung berechnet unsere Vertrieb in der Regel fünf bis zehn Prozent der bei Abschluss eines späteren Kaufvertrags fälligen Provision. Höhere Prozentsätze sind rechtlich problematisch und sind unseriös. Sie könnten als unangemessener Druck auf den Käufer/Mieter angesehen werden was wir von Anfang an nicht wünschen, aber in der Branche oft praktiziert wird.

Und: Selbst bei einstelligen Prozentsätzen kann die Reservierungsgebühr einen so hohen Geldbetrag ausmachen, dass er als gesetzlich unzulässiges Druckmittel verstanden werden könnte. Das wäre jedoch erst dann der Fall, wenn das Kaufobjekt Millionen kosten würde und eine dementsprechend hohe Provision anfällt.

Besonderheiten bei Gewerbemietvertag

Nicht selten sind Gewerbemietverträge mit umfangreichen Verhandlungen vor Vertragsabschluss verknüpft. Hier empfiehlt es sich, einen Vorvertrag zwischen Vermieter und Mietinteressent abzuschließen, in dem die Absichten der beiden Vertragspartner fixiert werden. Man unterscheidet zwischen mehreren Vertragsformen: 

Der „Letter of Intent“ oder das „Gentleman’s Agreement“, beide sind aus dem Angloamerikanischen entliehen, stellen eine schriftliche bzw. auch mündliche Absichtserklärung dar, einen Gewerbemietvertrag abschließen zu wollen. Rechtliche Ansprüche von Mieter- als auch Vermieterseite können hieraus aber nicht geltend gemacht werden. Hier empfehlen wir einen unbedingten, rechtlich, haltbaren, notariellen Mietvorvertrag bei unserem Notar abzuschließen.

Rechtliche Handhabe, durch die sich der Vertragsabschluss im schlimmsten Fall auch einklagen lässt, bietet nur ein so genannter notarieller Mietvorvertrag. In einigen Fällen ist es auf jeden Fall ratsam, einen Mietvorvertrag zu schließen: 

Die Mietvertragsdetails sind noch nicht alle geklärt

Um einen entsprechenden Vorvertrag schließen zu können, werden zumindest Vertragspartner, Objekt, Mietdauer und Miethöhe bekannt sein. Alle weiteren Details können dann im Hauptmietvertrag geregelt werden. Der Vorvertrag kann auch eine Rücktrittsklausel bzw. Schadensersatzregelungen wie o.g. enthalten, mit denen sich Vermieter und Mietinteressent gleichermaßen absichern können, sollte einer der Partner später vom Vertrag zurücktreten.

Es handelt sich um eine Projektentwicklung, die sich noch im Bau befindet

Heutzutage müssen Bauherren großer Projektentwicklungen wie Gesundheitszentren, Bürokomplexe, Einkaufszentren etc. bereits vor Baubeginn 50 Prozent bis 70 Prozent der Flächen vermietet haben, um von den Banken eine Finanzierung zu erhalten. So soll Leerständen bereits im Vorfeld Einhalt geboten werden. Mietvorverträge eignen sich hervorragend als Sicherheit bei den Banken. Und auch für den zukünftigen Mieter ist lediglich ein Mietvorvertrag angebracht, da es bei einem noch nicht fertig gestellten Objekt noch viele Unbekannte gibt: wo werden die Räumlichkeiten in der Immobilie angesiedelt sein, wie hoch sind die Nebenkosten, wie verhält es sich mit den Instandhaltungsmaßnahmen etc. 

Wenn sich ein Mietinteressent eine beliebte Einzelhandelsfläche oder Praxisfläche sichern möchte

Für beliebte Shop-, oder Praxisflächen wie beispielsweise auf der Hohe Straße in Köln, der Kurfürstendamm in Berlin oder die Kaufingerstraße in München sind Mietvorverträge gängige Praxis. Mietinteressenten sichern sich so die Flächen in 1A-Lagen, die sogar meist noch vermietet sind, deren Mietverträge aber irgendwann auslaufen, sofern der bisherige Mieter keine Option auf eine Mietverlängerung hat. International führende Textilketten schließen fast immer Mietvorverträge, um in den Premiumlagen deutscher Einkaufsmeilen ansässig zu werden.

Bei unserem Leuchtturm-Projekt „Stadt der Engel“ Senioren Wohn-Park in __________ gehen wir von einem sehr guten Vertriebserfolg aus und hoffen zukünftig auf eine sehr lange Reserveliste.

"Glück Auf" Senioren-Wohnpark

* Die Zukunft des Wohnens*

Ihr Kontakt
Schreiben Sie uns doch mal.
Klicken Sie auf unseren Charly , ... Ihr Kontakt-Buttler
oder

mailto:
senioren-wohnpark@t-online.de

Wir freuen uns aber auch über einen ersten telefonischen Kontakt:
Hot Line:   0175 261 260 5